La fianza es una de las partes más discutidas en un alquiler en España. Confundir «fianza legal», «depósito en garantía» o «mes adicional» genera conflictos al final del contrato. Esta guía aclara conceptos según la LAU y reformas recientes (Ley 12/2023, IRAV, zonas tensionadas) y qué documentos Word te ayudan a dejar constancia.
Aviso: normativa autonómica y municipal puede variar. Revisa siempre el contrato firmado y consulta a un profesional en casos complejos.
Fianza legal: un mes de renta
En arrendamiento de vivienda habitual, la fianza legal máxima suele ser una mensualidad de renta (art. 36 LAU). Debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente en el plazo legal. El arrendador no puede quedarse la fianza en efectivo en el cajón sin ingresarla donde corresponda.
Documenta el pago con el recibo de fianza de alquiler y conserva justificante de ingreso en la comunidad autónoma.
Depósito adicional y garantías extra
La Ley 12/2023 limita las garantías adicionales en vivienda habitual en muchos supuestos. Cláusulas que exigen dos o tres meses extra «en mano» pueden ser nulas o limitadas. Antes de firmar, lee el contrato de alquiler y contrasta con la normativa de tu comunidad autónoma.
Relación con el inventario de entrega
La fianza cubre daños no contemplados por el desgaste normal. Sin inventario de entrega firmado el día de las llaves, es difícil probar qué daños existían al inicio. Sigue la guía de inventario y haz fotos fechadas.
Devolución al finalizar el alquiler
Al término del contrato, el arrendador debe devolver la fianza legal si no hay daños deducibles ni rentas impagadas, en el plazo previsto por la ley autonómica. El inquilino puede enviar la carta de solicitud de devolución de fianza con IBAN y referencia del contrato.
Si hay descuentos por reparaciones, deben estar justificados (facturas, comparativa con inventario). No confundas limpieza ordinaria con daño indemnizable.
Checklist para arrendadores
- Fianza ≤ un mes de renta en vivienda habitual.
- Recibo firmado + ingreso en organismo autonómico.
- Inventario de entrada (y de salida) firmado.
- Contrato con cláusulas de actualización IRAV si aplica.
- Comunicaciones posteriores por escrito (burofax o burofax digital si procede).
Checklist para inquilinos
- Exige recibo de fianza e información del depósito autonómico.
- No entregues efectivo sin documento firmado.
- Participa en el inventario con calma y anota incidencias.
- Guarda PDF del contrato, recibo e inventario.
- Al salir, entrega llaves con acta o comunicación y solicita devolución por escrito.
Más recursos
Guía de contrato: cómo rellenar un contrato de alquiler en Word. Catálogo: contratos de alquiler.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir dos meses de fianza en vivienda?
La fianza legal es un mes. Garantías adicionales están limitadas por la LAU reformada — revisa tu caso concreto.
¿Dónde se deposita la fianza?
En el organismo de la comunidad autónoma (IVIMA, INCASOL, etc. según territorio). El plazo de ingreso lo marca la ley autonómica.
¿Puede el propietario quedarse la fianza por pintar?
Solo si hay daños que excedan el desgaste normal y queden acreditados. El desgaste por uso habitual no suele deducirse.
¿Qué hago si no me devuelven la fianza?
Reclama por escrito con plazo, conserva inventarios y contrato, y valora mediación o vía judicial.